Die ungarischen Rechtsvorschriften ermöglichen es seit 1996, daß auch Devisenausländer das Eigentumsrecht an Immobilien im Innengebiet (d.h. Wohnhaus, Ferienhaus, ungebautes Grundstück, Geschäft u.s.w.) erwerben können. Gegenwärtig dürfen Devisenausländer solche Immobilien, die sich im Außengebiet von Ortschaften befinden (z.B. Weinberge, Obstgarten, Wald, Ackerland) nicht erwerben, jedoch besteht die Möglichkeit, Pachtverhältnisse einzugehen, die ein Nutznießrecht begründen.
Vorgehensweise beim Abschluß einen Immobilienkaufvertrages
Sobald Sie unter den von uns angebotenen Immobilien das für sich und Ihre Familie am besten geeignete Objekt gefunden haben, kann der Kaufvertrag geschlossen werden. Im Zeitraum vom Vertragsabschluß bis zur Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch werden Ihre Interessen vom Rechtsanwalt, der das Dokument aufgesetzt hat, vertreten. Zu den Aufgaben des Rechtsanwalts gehört ebenso die Besorgung der notwendigen Dokumente. Das Genehmigungsverfahren nimmt etwa 30 Tage in Anspruch. Zum Abschluß eines Immobilienkaufvertages wird eine notariell beglaubigte Kopie des Resepasses oder Personalausweises benötigt. Selbstverständlich überzeugt sich der Rechtsanwalt vor Abschluß des Kaufvertrages davon, ob die Immobilie lastenfrei ist. Sollte das Objekt mit einer Last (Hypothek, Wegerecht o.a.) belastet sein, so wird der Ihre Interessen vertretende Rechtsanwalt die Löschung der Lasten beantragen.
Nachdem die Genehmigung des Verwaltungsamtes vorliegt, haben Sie das Eigentumsrecht an Ihrer neuen Immobilie faktisch erworben und binnen 30 Tagen ab diesem Zeitpunkt wird die Eigentumsübertragung im Grundbuchamt dokumentiert.
Die Bezahlung des Kaufpreises geschieht im Interesse Ihrer eigenen Sicherheit durch Anwaltshinterlegung mittels eines gesonderten Hinterlegungsvertrages, den Sie mit dem Rechtsanwalt abschließen und der Anlage des Kaufvertrages ist. Der Verkäufer erhält vom Rechtsanwalt lediglich die vereinbarte Anzahlung - bis 25.000 EUR 20%, darüber 10% des Kaufpreises. Der restliche Kaufpreisbetrag wird vom Rechtsanwalt (Treuhänder) erst dann dem Verkäufer ausgehändigt, wenn die Genehmigung des Verwaltungsamtes vorliegt und der Verkäufer die Immobilie geräumt dem Käufer zur Verfügung stellt.
Die Kosten in Verbindung mit dem Immobilienkauf
Die Kosten des Genehmigungsverfahrens betragen ca. 300 EUR. Die Rechtsanwaltskosten für die Kaufvertragsgestaltung sowie die Abwicklung des Genehmigungsverfahrens betragen 1% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens jedoch 400 EUR.
Unser Büro übernimmt die Bearbeitung sämtlicher Dienstleistungen, die nach Abschluß des Kaufvertrages anfallen. Wir helfen bei der Eröffnung eines zum Ausgleich der später auftauchenden Kosten unentbehrlichen Bankkontos, beim Vertragsabschluss mit den Öffentlichen Werken (Wasser, Strom, Erdgas, Telefon) sowie nach Bedarf auch beim Abschluß eines Versicherungsvertrages für Ihre Immobilie.
Sollte Ihr gekauftes Objekt renovierungs- oder modernisierungsbedürftig sein oder ein Neubau noch unvollendet sein, so hilft Ihnen unser Büro, die richtigen Handwerker für jeden Bereich zu finden, die solche Arbeiten zu günstigsten Preisen und in bester Qualität ausführen. Darüber hinaus organisieren wir auch Ihren Umzug durch eine ansässige Spedition, die ein Vielfaches günstiger sein kann als Sie es kennen.
Zusammengefaßt: Wir nehmen Ihnen alle Sorgen ab, die bei der Anschaffung Ihres neuen Zuhauses auftauchen. Unser Motto lautet: Unsere Kunden werden unsere Freunde.
Eigentumsübertragungsgebühr
Als weitere Kosten taucht die Grunderwerbsteuer auf, die Grundlage des Gesetzes 93 aus dem Jahre 1990 ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Wert der Immobilie. Bis 4.000.000 Forint sind 2% Grunderwerbsteuer zu entrichten. Für den darüber hinausgehenden Kaufpreisanteil sind 4% fällig, soweit es sich um ein Wohnhaus handelt. Bei allen übrigen Immobilien werden auf den Kaufpreis 4% Grunderwerbsteuer fällig. Erfahrungsgemäß vergeht vom Abschluß des Kaufvertrages bis zur Steuermitteilung ein halbes Jahr oder mehr. Das Ungarische Steuer- und Gebührenamt fordert die Steuer mittels offiziellem Schreiben bei Ihrem derzeitigen Wohnsitz an.
Krankenkasse, Krankenversicherung
Ungarn ist seit dem 1. Mai 2004 ein Mitgliedsstaat der Europäischen Union, was Bürgern aus anderen EU-Staaten in Ungarn kostenfreie ärztliche Versorgung sichert, sofern eine gültige Verischerungskarte und das Formular E121 der Krankenkasse Ihres Heimatlandes vorgelegt werden kann.
Kommunalsteuer und -gebühren:
Die Höhe der Kommunalsteuer richtet sich nach den jeweiligen Gebührenordnungen der Selbstverwaltung, in der Ihre Immobilie liegt, jedoch sind die Gebühren weitaus niedriger als in anderen Ländern. Für ein Wohnhaus mittlerer Größe beträgt die Grundsteuer etwa 200-300 EUR pro Jahr. Die Gebühren der Müllabfuhr betragen ca. 5-8 EUR/Monat. Der Strom kostet ca. 12 Cent/kwh. Wasser und Abwasser kosten etwa 3 EUR pro Kubikmeter. Die Erdgaskosten liegen z.Zt. bei 30-40 Cent pro Kubikmeter, je nach Abnahme.
Bürger aus EU-Ländern, die beim Erwerb Ihrer Immobilie die Absicht haben, in Ungarn mit erstem Wohnsitz zu leben und eine schriftliche Absichtserklärung hierüber abgeben, benötigen kein Genehmigungsverfahren zum Kauf.
Spekulationssteuer
Sollte die Immobilie im ersten Jahr verkauft werden, so beträgt die Höhe der Gewinnsteuer 16%. Im zweiten Jahr beträgt sie die 90% von 16%, im dritten Jahr die 60% von 16% und im vierten Jahr die 30% von 16%. Ab dem 5. Jahr lässt sich die Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen.
Beim späteren Wiederverkauf Ihres Grundstückes oder Wochenendhauses verlangt der ungarische Staat "Profitsteuer", sofern Sie innerhalb von 15 Jahren mit Gewinn verkaufen. In den ersten 5 Jahren werden 16% des erzielten Gewinns fällig. Beginnend mit dem 6. Jahr verringert sich die Steuer jedes weitere Jahr um jeweils 10%, sodaß die Immobilie ab dem 16. Jahr spekulationssteuerfrei verkauft werden kann.
(Irrtum und Ãnderungen vorbehalten.)
