Info zum Immobilienkauf

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Das allgemeine Maß der Gebühr

Das allgemeine Maß der steuerpflichtigen Immobilienübertragungsgebühr – wenn das Gesetz nicht anders verfügt – nach dem mit Lasten nicht reduzierten Verkehrswert des erworbenen Vermögens 4 % (zB. Garage, Ferienhaus, Wirtschaftsgebäude usw.)
Im Falle eines Tauschs des Eigentumsrechts von Immobilien ist der Grund der Gebühr die Differenz des mit Lasten nicht reduzierten Verkehrswerts der Immobilie.

Gebührenfreiheit:

  • Besteht in dem Falle, wenn der Wert der neu gekauften Immobilie weniger ist als der Wert der im vorigen oder im darauffolgenden Jahr verkauften Immobilie;
  • im Falle eines Immobilienkaufs/Verkaufs zwischen Ehepartnern;
  • im Falle eines Kaufs/Verkaufs zwischen Verwandten in gerader Verwandschaftslinie;
  • im Falle eines Grundsückskaufs, insofern der Bau eines Wohnhauses innerhalb von 4 Jahren nach dem Kauf beginnt;
  • im Falle des Kaufs einer Immobilie, die im Eigentum des Staates oder der Selbstverwaltung steht;
  • im Falle des Kaufs einer neuen Wohnung, insofern sie die Wertgrenze von 15 Millionen Forint nicht überschreitet.

Gebührenermäßigung:

  • vor dem 35. Lebensjahr, im Falle einer ersten Wohnung, bis zu einer Wertgrenze von 15 Millionen Forint ist nur die Hälfte der Gebühr zu entrichten;
  • im Falle des Kaufs einer neuen Wohnung, insofern sie die Wertgrenze von 15 Millionen Forint überschreitet, aber 30 Millionen Forint nicht überschreitet, ist nur die Gebühr für die Differenz zwischen den zwei Werten zu entrichten;
  • im Falle eines Wohnungstausches (wenn Kauf und Verkauf im selben Jahr erfolgt sind) macht den Grund der Gebühr lediglich die Differenz des Kaufpreises der zwei Wohnungen aus.

Das Maß der steuerpflichtigen Immobilienübertragungsgebühr des Wohneigentums und der dazu gehörenden Rechte

Im Falle eines Immobilienerwerbs ist der Grund der steuerpflichtigen Immobilienübertragungsgebühr – wenn das Gesetz nicht anders verfügt – der Verkehrswert der Immobilie. Das Maß der Gebühr ist – pro Immobilie 4 %. Im Falle des Erwerbs von Teileigentum einer Immobilie ist das Maß der Gebührenentrichtung 4 % des Wertes der mit dem erworbenen Eigentumsverhältnis proportionalen Summe.
Im Falle eines Tauschs der Immobilieneigentümer untereinander ist der Grund der Gebühr die Differenz des – mit Lasten nicht reduzierten – Verkehrswertes der vertauschten Immobilien.

Über die Steuerregeln des Verkaufs einer Immobilie (Grund, alle Sachen, die mit dem Grund als Bestandteil in Verbindung stehen) und der Vermögensrechte (Grundnutzung, Mietrecht):

Als Einnahme sind alle Einnahmen zu betrachten, die die Privatperson hinsichtlich der Übertragung erwirbt, so der Verkaufspreis, der gewöhnliche Marktwert der getauschten Sache, sowie im Falle eines Apports in einer Gesellschaft der im Gesellschaftsvertrag des Vermögensgegenstandes. Der Tausch ist zu betrachten, als ob die Parteien einzelne Kaufverträge abgeschlossen hätten.

Die gegenüber der Einnahme zu verrechnenden Kosten:

  • der Wert der Immobilie, des Rechts mit Vermögenswert zur Zeit des Erwerbs (im Falle einer Erbschaft, bzw. einer Schenkung ist der zum Grund der Gebühr dienende Wert als Wert zur Zeit des Erwerbs zu betrachten, und wenn der Betrag zur Anschaffung nicht festzustellen ist, ist 75% der Einnahme als Wert zur Zeit des Erwerbs zu betrachten),
  • die Ausgaben in Verbindung mit dem Erwerb und der Übertragung (Rechstanwaltkosten, Anzeigekosten, Gebühr für den Erwerb),

die bestätigten, auf die werterhöhenden Investitionen (zB. Wahrung der Substanz, Erhöhung der Komfortstufe, Erhöhung der Zimmeranzahl, Aufbau eines Stockwerkes) aufgewendeten Kosten, vorausgesetzt, dass sie gegenüber der Einnahme einer Tätigkeit noch nicht als Kosten verrechnet wurden. (der Wert der eigenen Arbeit ist nicht als Kosten zu verrechnen.)

Stauerzahlung, Steuerfreiheit

Nach dem aus der Immobilienübertragung stammenden Einkommen ist der Steuerwert 15%, der im jährlichen Lohnsteuererklärung und bis zur Einreichungsfrist der Erklärung zu bestimmen ist. Nicht zu erklären ist die aus der Immobilienübertragung stammende Einnahme, wenn daraus kein Einkommen entsteht, bzw.wenn die Wohnimmobilie mindestens über 5 Jahre im Eigentum des Verkäufers war, und wenn die sonstigen Immobilien über 15 Jahre im Eigentum des Verkäufers waren.

Die aus dem Verkauf der Immobilie und des Rechts mit Vermögenswert stammende Einnahme und deren Steuer ist im jährlichen Lohnsteuererklärung zu erklären, und die Steuer ist bis zur Einreichungsfrist des jeweiligen Jahres zu bezahlen.

Die verrechneten Kosten sind so zu bestimmen, dass die Einnahme mit den Ausgaben zu reduzieren ist (aber die Kosten sind nur bis zum Wert der Einnahme zu verrechnen, also die verrechneten Kosten können nicht weniger als 0 sein.)

Was ist als Einnahme zu betrachten?

Als Einnahme ist der Betrag zu betrachten, den die Privatperson hinsichtlich der Übertragung erwirbt. Auch wenn der Käufer den Kaufpreis in Raten bezahlt, muss der volle Kaufpreis im Verkaufsjahr als Einnahme zu betrachten, da im Sinne der Verordnung des Lohnsteuergesetzes als der Tag des Einkommenserwerbs die Einreichung des Vertrags über den Verkauf an die Immobilienbehörde zu verstehen ist.

Was ist als Kosten zu betrachten?

Die aus der Übertragung der Immobilie und des Rechts mit Vermögenswert stammenden, aus der Einnahme abzuziehenden Kosten sind die Folgenden:

  • der zum Erwerb aufgewendete Betrag und die damit zusammenhängenden sonstigen Ausgaben,
  • die werterhöhenden Investitionen,
  • Die Ausgaben, die mit der Übertragung in Verbindung stehen, im Verhältnis des zum Erwerbstermin gehörenden Einnahmeanteils, darunter ist der bestätigt bezahlte Betrag anhand der Verpflichtung dem Staat gegenüber zu verstehen.

Die Ausgaben sind von der Einnahme nicht abziehbar, die die Privatperson gegenüber ihrer aus selbständiger Tätigkeit stammenden Einnahme als Kosten verrechnet (hat).

Die Ausgaben sind mit Rechnung und Dokumenten nachzuweisen!

Wie fällt jährlich der Fonds der Steuer, wie groß ist die Steuer?

Die Steuer beträgt 16%. Falls, wenn ein Wohnhaus oder eine Wohnung, der zu ihr gehörende Grundstücksanteil, das zur Wohnung gehörende Bodenbenutzungsrecht, sowie Vermögensrecht (Nutznießungsrecht) bezüglich des Wohnhauses oder der Wohnung übertragen wird, vermindert sich die Steuersumme wie folt:
Zum Beispiel:

Kaufsjahr Die Steuersumme %
2016.  0. Jahr 100
2015.  1. Jahr 100
2014.  2. Jahr 90
2013.  3. Jahr 60
2012.  4. Jahr 30
2011.  5. Jahr 0

Dies bedeutet Folgendes: Sollte eine Liegenschaft, die im oder vor dem Jahre 2011 gekauft wurde und als Wohnimmobilie benutzt wird, im Jahre 2016 verkauft werden, so entsteht kein steuerpflichtiges Einkommen.

Im Falle aller anderen Arten Immobilien (Grundstück, Ferienhaus, Grundstücke in Ferienzonen, Ackerland, Geschäftsraum, andere Immobilien, die nicht als Wohnimmobilie benutzt werden) kann die als Differenz zwischen dem Einkommen und den Ausgaben gerechnete Summe folgenderweise verringert werden:

Kaufsjahr Aus der Summe ist abzuziehen %
2016. 0. Jahr 0
2015. 1. Jahr 0
2014. 2. Jahr 0
2013. 3. Jahr 0
2012. 4. Jahr 0
2011. 5. Jahr 0
2010. 6. Jahr 10
2009. 7. Jahr 20
2008. 8. Jahr 30
2007. 9. Jahr 40
2006. 10. Jahr 50
2005. 11. Jahr 60
2004. 12. Jahr 70
2003. 13. Jahr 80
2002. 14. Jahr 90
2001. 15. Jahr 100

Dies bedeutet Folgendes: Sollte eine Liegenschaft, die im oder vor dem Jahre 2001 gekauft wurde und als keine Wohnimmobilie benutzt wird, im Jahre 2016 verkauft werden, dann entsteht kein steuerpflichtiges Einkommen.

Es gibt eine Reihe von Spezialfällen, so kann es vorkommen, dass die Übertragung nicht steuerpflichtig ist: man soll keine Steuer bezahlen unter anderem infolge der Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, im Falle einer aus der von dem Ehepartner durchgeführten Abgeltung der Immobilie und des Rechts mit Vermögenswert stammenden Einkommen, oder wenn die Privatperson eine Immobilie, ein Recht mit Vermögenswert aufgrund eines Unterhalts-, Leibrenten- oder Erbvertrags gegen Unterhalt oder Rentenzuweisung überträgt.
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